【方登法網】

最近幫客戶（賣方）看了一份「土地專任委託銷售契約書」，委託銷售金額高達1.6億，土地在土城，挑一些重點來跟大家分享：
 

一、獨家銷售：
（一）委託期間：
一般可約定一到六個月，本件是約定四個月。在約定期間內，賣方不可以終止契約，也就是不可以反悔不讓這家被委託的房仲專賣。

我修改：如果一個月內買方出價未達委託價格七成，或兩個月內買方出價未達委託價格八成，或三個月內買方出價未達委託價格九成，賣方均可終止委託。

 （二）因為是獨家銷售，所以委託以後在委託期間內，賣方就不能自行出售，也不能委託其他仲介公司出售甚至出租，如果違反，就要給付仲介費4％。

我修改：委託期間前兩個月仍未賣出時，賣方也可以開始自己賣。此外仲介費後來也幫客戶談到2％。
 
二、代收定金：
契約約定當到達委託價格時仲介可以代收並保管定金，如果賣方反悔不賣，則應該加倍返還定金，並應給付仲介費。如果買方給付定金後反悔不買，則賣方可沒收定金，但應給付一半定金給仲介。

我修改：定金仍應由賣方收受。買方如果反悔不賣時，只能取得原來仲介費的十分之一。
 
三、仲介費給付：
成交時以現金乙次給付。

我修改：買賣契約簽約完成時，給付仲介費五成。買賣完成標的物點交完成及價金給付完畢後七天給付仲介費五成。
 
四、事後成交：
賣方在委託期滿後，如與仲介曾經帶看之客戶或客戶配偶及其二等親以內親屬交易買賣，賣方仍應給付仲介費。
問題：仲介如何證明曾經帶看？契約只限二等親親屬，那賣方只要跟買方三親等簽買賣契約，或者賣方的配偶或親屬去簽買賣契約，即可規避仲介費。
 
五、仲介免責條款：
仲介員工如有任何對賣方的承諾，均需以書面記載在公司制式合約內，才對仲介公司生效。

我修改：刪除。（因為對賣方不利）

以上請卓參。

許文華律師